HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN | HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN | hợp đồng ủy quyền sử dụng đất

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN | HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN | hợp đồng ủy quyền sử dụng đất
HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ “LÁCH LUẬT” TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Điều 562 BLDS
Nội dung chính của hợp đồng ủy quyền bao gồm: phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, thù lao ủy quyền.
Vì nhiều lý do, thông thường là bên mua nhà chưa đủ điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam; nhà chưa đủ điều kiện để bán theo Điều 118 Luật nhà ở 2014; nhằm mục đích trốn thuế.. các bên thỏa thuận lập hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản.
Hợp đồng ủy quyền này sẽ giúp các bên chuyển giao “quyền sở hữu” từ bên bán (bên ủy quyền) sang bên mua (bên được ủy quyền) vì bằng hợp đồng ủy quyền, bên được ủy quyền sẽ hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu tài sản theo pháp luật Việt Nam (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản). Để bảo đảm tính xác thực của hợp đồng, hai bên tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền tại ủy ban nhân dân xã, phường hoặc các văn phòng công chứng.

Sau khi hoàn tất mọi thủ tục đối với hợp đồng ủy quyền nói trên, các bên an tâm về tính pháp lý của giao dịch vì cơ quan công chứng hoặc chứng thực đã xác thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu bất động sản đối với bên được ủy quyền.
Thế nhưng, liệu các bên có lường trước được hết những rủi ro khi sử dụng hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu hợp đồng mua bán thật bên trong? Nhìn kĩ vào thực tế, hợp đồng ủy quyền sẽ mang đến không ít rủi ro cho các bên tham gia trong hợp đồng.

Thứ nhất, khi các bên hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán và giao nhận bất động sản thì về cơ bản, giao dịch mua bán đã hoàn tất, dưới vỏ bọc là một hợp đồng ủy quyền được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Thế nhưng vì một vài lý do (giá trị bất động sản tăng cao hoặc xuống thấp; quyền, lợi ích của một bên bị ảnh hưởng sau khi tiến hành giao dịch…) một trong hai bên có quyền khởi kiện ra Tòa án và yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Lúc này, bên khởi kiện cần chứng minh bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán hoặc chứng cứ khác chứng minh với Tòa án rằng đã tồn tại một hợp đồng mua bán đích thực nhưng được che giấu bởi hợp đồng ủy quyền. Theo quy định của pháp luật tố tụng Việt Nam, hợp đồng mua bán vẫn được coi là chứng cứ, do đó, Tòa án có quyền tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng ủy quyền là giao dịch dân sự giả tạo theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS). Căn cứ Điều 131 BLDS, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu chính là việc các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi ấy, quyền và lợi ích của bên còn lại trong hợp đồng ủy quyền sẽ bị ảnh hưởng.

Thứ hai, khi lựa chọn hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, các bên tham gia giao dịch thường không chú ý đến thời hạn của loại hợp đồng này. Theo quy định tại Điều 140 BLDS, thời hạn đại diện theo ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì thời hạn ủy quyền là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện.

Thứ ba, ngoài việc thỏa thuận thời hạn kết thúc ủy quyền, hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt trong các trường hợp được quy định từ điểm c đến điểm g khoản 3 Điều 140 BLDS. Đáng lưu ý nhất có lẽ là trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Vì gần như trong mọi trường hợp, nếu hợp đồng ủy quyền kết thúc với lý do trên thì bất động sản sẽ được trao trả lại cho người ủy quyền. Khi ấy, quyền và lợi ích của người được ủy quyền sẽ bị ảnh hưởng. Cụ thể, nếu một bên (người ủy quyền hoặc người được ủy quyền) chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Bất động sản khi ấy sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền (trường hợp người được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của người ủy quyền (trường hợp người ủy quyền chết). Như vậy, trong mọi trường hợp, người được ủy quyền và người thừa kế của người được ủy quyền sẽ không được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản. Tương tự nếu Tòa án tuyên bố một trong các bên bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Khi ấy, quyền định đoạt bất động sản thuộc về người đại diện theo pháp luật của người ủy quyền.

Thứ tư, thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ với bên thứ ba (cơ quan thuế, ngân hàng, thi hành án…), theo quy định của pháp luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của người ủy quyền, bao gồm các bất động sản đã chuyển nhượng theo hợp đồng ủy quyền,

Nguồn: https://becamexbinhduong.net

Xem thêm bài viết khác: https://becamexbinhduong.net/luat